Investir dans l’immobilier à pau nécessite une bonne préparation. Le bailleur doit tenir compte de plusieurs éléments qui lui permettront d’apprécier le rendement de son investissement. C’est pour cela qu’il est recommandé de procéder au calcul de la rentabilité d’un bien immobilier avant tout achat. De plus, il est important de savoir appréhender avec précision cette mesure pour ne pas se tromper dans ses estimations. Alors, prêts à vous lancer dans l’investissement immobilier ? Découvrez avec Hellobien l’essentiel à retenir sur la rentabilité d’un bien immobilier.
La rentabilité brute d’un bien immobilier
La rentabilité d’un bien immobilier est couramment désignée par la somme que rapporte la location du bien en question. Il se calcule à partir de l’investissement initial, du montant des loyers et du montant des charges relatives au bien. La rentabilité brute sert à donner un aperçu du bénéfice généré par le logement mis en location. Exprimé en pourcentage, il est déterminé par la formule suivante : Rentabilité brute = ( loyer annuel x 100) / coût total d’achat du bien.
Il s’obtient donc en divisant le montant du loyer annuel perçu par l’investissement initial réalisé. Il faut préciser ici que les frais de notaire doivent être intégrés au montant total d’acquisition du bien. Par exemple, un investisseur X achète un bien immobilier à 400 000 euros et paye 10 %, soit 40 000 euros au notaire. Le coût total d’acquisition du bien lui revient à 440 000 euros.
Les loyers mensuels sont estimés à 1 000 euros, soit 12 000 euros l’an. Le calcul de la rentabilité brute donne : Rentabilité brute = (12 000 x 100) / 440 000 = 2,72 %. Ce taux de 2,72 % permet à l’investisseur d’analyser le rendement locatif brut de son bien immobilier mis en location.
Si ce dernier a le choix entre plusieurs offres, il doit procéder au calcul de la rentabilité brute de chacune d’elles avant de prendre une décision. Toutefois, la rentabilité brute reste le plus souvent approximative, elle ne donne pas avec précision le bénéfice à gagner en investissant dans un bien immobilier. Pour aller plus loin, l’investisseur doit procéder au calcul de la rentabilité nette.
Investissement immobilier : la rentabilité nette
La rentabilité nette est un indicateur plus fiable qui prend en compte les différentes charges relatives au bien immobilier. Il s’agit par exemple des travaux de réparation effectués au cours de l’année, des frais d’assurance et d’exploitation du bien, des frais de copropriété, de gestion locative et des intérêts d’emprunt. La rentabilité nette d’un bien immobilier se détermine par la formule suivante : Rentabilité nette = ((montant du loyer annuel – total des charges) x 100) / investissement de départ.
En considérant le cas de l’exemple précédent, le coût final d’acquisition du bien est de 440.000 euros et le loyer annuel 12 000 euros. Nous allons inclure à présent les charges annuelles suivantes :
- Taxe foncière : 700 euros,
- Charges de copropriété : 1 000 euros,
- Travaux de réparation : 1 000 euros,
- Frais d’assurance : 300 euros.
Le montant des charges donne 3 000 euros. Le calcul de la rentabilité nette du bien se fera de cette façon : Rentabilité nette = ((12 000 – 3 000) x 100) / 440 000 = 2,04 %. Ce pourcentage donne une idée plus précise du profit généré par le bien immobilier par an. Il tient compte des différentes entrées et sorties d’argent, ce qui permet au bailleur de bien évaluer le rendement de son investissement. Il doit intégrer ces différents éléments dans sa simulation financière pour en sortir un plan de financement.
La rentabilité nette-nette en immobilier locatif
Il s’agit ici du rendement net calculé en tenant compte de l’impôt payé sur le bien. En effet, les travaux de rénovation, la taxe foncière et les intérêts d’emprunt sont déductibles du loyer lorsque ces charges sont déclarées aux services des impôts. Le bailleur peut également bénéficier de certains avantages fiscaux offerts par certains dispositifs de défiscalisation mis en place par l’État.
Il s’agit des dispositifs Pinel et Censi-Boulevard pour les biens immobiliers neufs et des dispositifs Cosse et Denormandie pour les anciens logements. Le calcul de la rentabilité nette-nette est spécifique pour chaque bien immobilier. Il prend en compte le profil fiscal (régime fiscal et taux d’imposition) de l’investisseur et de son investissement.
Ce calcul est un indicateur plus fiable qui inclut d’une part l’impôt à payer sur les revenus locatifs et d’autre part la défiscalisation dont bénéficie le bailleur. Elle est donnée par la formule qui suit : Rentabilité nette-nette = ((loyer annuel – charges liées au logement – impôt) x 100) / coût d’acquisition du bien.
Dans notre précédent exemple, en considérant que le montant d’impôt payé après déduction fiscale est de 1 000 euros, on a :
Rentabilité nette-nette = ((12 000 – 3 000 – 1 000) x 100) / 440 000 = 1,81 %. Ce taux de 1,81 % est le rendement global (ou réel) de l’investissement locatif réalisé par le bailleur X. Ce taux est un indicateur fiable qui peut être utilisé pour prendre une décision d’investissement.
Voilà beaucoup de chiffres à analyser et à étudier ! Mais avec cela, vous serez prêt à réaliser un investissement immobilier bien réfléchi. Alors, avant de se lancer, on prend un moment pour faire tous ces calculs de rentabilité immobilière, on se rapproche si nécessaire d’un expert en investissement immobilier pour trouver conseil… et on commence à générer des profits !