Comment estimer votre bien immobilier ? Les critères à prendre en compte

L’estimation est une étape clé pour réussir à vendre votre bien immobilier.

Le marché immobilier en France est très dynamique. 

Saviez-vous que le prix moyen du mètre carré en France est de 3 773 euros ? Cependant, ce chiffre peut fluctuer en fonction de la localisation de votre propriété. 

Mais, il ne suffit pas de prendre en compte le prix au mètre carré pour estimer le prix de vente de votre propriété. D’autres critères doivent également être pris en compte, tels que la superficie, le nombre de chambres, ou encore la qualité des équipements, par exemple. 

Ainsi, dans cet article nous vous donnons les clés pour estimer précisément le prix de vente de votre propriété et attirer des acheteurs potentiels. Alors, prêt à vous lancer ?

Les critères qui peuvent avoir une influence sur votre estimation immobilière

1 – La localisation :

• L’importance de la ville et du quartier : 

Les villes et les quartiers qui offrent une qualité de vie élevée, des commodités locales et des emplois bien rémunérés attirent souvent des acheteurs potentiels prêts à payer plus cher pour une propriété. 

• Exemples de différences de prix entre les villes et les quartiers en France : 

Le prix médian des propriétés dans la ville de Paris est d’environ 10 000 €/m², tandis que dans la ville de Lille, il est d’environ 2 500 €/m².

2 – Les caractéristiques de la propriété :

Voici quelques critères importants :

• Taille de la propriété : Les propriétés plus grandes ont une plus grande superficie habitable, ce qui les rend plus attractives pour les acheteurs potentiels à la recherche d’espace.
• Surface habitable : Plus la surface habitable est grande, plus le prix de vente sera élevé. Cependant, la qualité de la construction et les fonctionnalités de la propriété peuvent également avoir un impact.
• Surface du terrain : Les propriétés avec une grande surface de terrain peuvent avoir une plus grande valeur, surtout si elles sont situées dans des zones où l’espace est limité.
• État général et niveau de rénovation de la propriété : Une propriété en bon état général et récemment rénovée augmente généralement d’environ 20 % le prix de vente qu’une propriété qui nécessite des réparations. 
• Âge de la propriété : Les propriétés plus anciennes peuvent avoir une certaine valeur historique, mais cela peut ne pas être important pour tous les acheteurs potentiels.
• Les équipements et les services offerts par la propriété : Une propriété équipée d’une piscine, d’un jardin bien entretenu, d’un garage ou d’un parking privé peut être considérée comme plus attrayante pour les acheteurs potentiels et donc plus précieuse.

3 – Le type de bien immobilier 

• Entre les appartements et les maisons : 

Les appartements ont généralement un prix de vente plus élevé que les maisons en France. Pourquoi ?

• En partie à la densité de la population dans les zones urbaines, où la demande pour des logements en ville est plus élevée que pour des maisons en périphérie. 
• Les appartements offrent également des avantages tels que des équipements communs (piscine, salle de sport, etc.) et une sécurité accrue, ce qui peut justifier un prix plus élevé.

D’où l’importance d’évaluer chaque bien immobilier de manière individuelle.

• Entre les différents types de maisons : 

Une maison de ville aura un prix de vente plus élevé qu’une maison individuelle de la même taille. Pourquoi ?

• La proximité des commodités et des services, tels que les magasins, les restaurants et les transports en commun.
• Les nuisances de bruits, olfactives, aériennes impactent négativement les estimation.

4 – Les commodités locales : Les différences de prix

Précisions : Les écoles, les commerces, les transports en commun et les parcs sont des commodités locales.

• En fonction des commodités locales : 

Une propriété située près d’une école réputée peut se vendre avec 10 % de plus. 

• L’importance de la proximité avec les transports en commun : 

Une propriété située près d’une station de métro ou de tramway peut se vendre avec 5 % de plus.

5 – Les tendances du marché immobilier :

Si le marché immobilier est en hausse, les propriétés seront plus chères, tandis qu’en période de ralentissement économique, les prix des propriétés peuvent baisser. Il est donc capital de se tenir informé des fluctuations du marché immobilier local et des tendances régionales et locales. 

• Attractivité économique :
• Paris : Au 1er mars 2023, le prix moyen d’un appartement à Paris était de 10 154 euros/m², soit une diminution de 2,3 % par rapport à l’année précédente (Source Données MeilleursAgents et données publiques (Notaires, INSEE)). En février 2023 à Paris, le nombre d’acheteurs est supérieur de 31%* au nombre de biens à vendre. Le marché est très dynamique. La forte demande est due à l’attractivité économique de la ville, qui compte de nombreux sièges sociaux d’entreprises et une forte concentration d’emplois dans certains secteurs comme la finance ou la tech.

*L’indicateur de Tension Immobilière (ITI) mesure le rapport entre le nombre d’acheteurs et de biens à vendre.

Qualité de vie :

• Nantes : La qualité de vie à Nantes est souvent citée comme l’un des principaux atouts de la ville. Au 1er mars 2023, le prix moyen d’un appartement à Nantes était de 3 937 euros/m², soit une diminution de 0.4 % par rapport à l’année précédente. (Source données publiques (Notaires, INSEE))

Emplacement géographique :

• Nice : Située sur la Côte d’Azur, Nice bénéficie d’un emplacement géographique privilégié. Au 1er mars 2023, le prix moyen d’un appartement à Nice était de 5 078 euros/m², soit une augmentation de 8 % par rapport à l’année précédente. (Source données publiques (Notaires, INSEE))

Les fluctuations du marché immobilier : 

Le marché immobilier peut être influencé par de nombreux facteurs, tels que la demande et l’offre, la conjoncture économique et les taux d’intérêt.

1. Exemple de fluctuations : 

Les grandes villes, telles que Paris, Lyon et Marseille, sont très demandées et peuvent connaître une croissance plus importante des prix. En revanche, les zones rurales et les petites villes peuvent également être attractives, notamment pour ceux qui recherchent un mode de vie plus calme et plus proche de la nature.

D’autres facteurs sont à prendre en compte tels que la qualité et la taille du bien immobilier, sa proximité avec les transports et les services, ainsi que son efficacité énergétique. Les biens immobiliers neufs peuvent avoir des prix plus élevés que les biens anciens, en raison de la qualité de la construction et des normes environnementales plus strictes.

Les investisseurs immobiliers doivent être vigilants aux tendances du marché immobilier pour maximiser leur rentabilité. Les fluctuations des prix peuvent être influencées par des facteurs économiques tels que les taux d’intérêt et l’inflation, mais également par des facteurs sociaux tels que les changements démographiques et les modes de vie.

En résumé, bien que la croissance du marché immobilier ralentisse en raison de l’inflation et de la hausse des taux d’intérêt, les prix de l’immobilier devraient continuer à augmenter en France en 2023, avec une croissance estimée à environ 3 % sur l’ensemble du territoire.

Les différentes méthodes d’estimation d’un bien immobilier

En France, le choix de la méthode d’estimation dépend des objectifs de l’investisseur et de la nature du bien. En faisant appel à un expert immobilier ou à une agence immobilière, vous obtiendrez des conseils professionnels sur la méthode d’estimation la plus appropriée à votre situation.

• L’évaluation par comparaison :

C’est l’une des méthodes les plus courantes utilisées en France. Elle consiste à comparer votre propriété à d’autres qui sont similaires ayant été vendues récemment dans la même zone géographique. 

• Utile pour les propriétés résidentielles, car elle permet de déterminer la valeur de votre bien en fonction des prix de vente récents des propriétés similaires.
• Cependant, il faut choisir les bonnes propriétés pour la comparaison, car les caractéristiques et la qualité diffèrent d’un bien à l’autre. 

Par exemple, si votre propriété est située dans un quartier prestigieux avec des commodités telles qu’une vue sur l’océan ou une piscine, elle peut être vendue à un prix plus élevé qu’une propriété similaire située dans un quartier moins exclusif.

Toutefois, il est essentiel de noter que l’évaluation par comparaison peut ne pas toujours être la méthode la plus appropriée. Dans certains cas, il peut être plus intéressant d’utiliser d’autres méthodes telles que l’approche de rendement ou la méthode du coût de remplacement.

• L’approche par rendement :

Elle se base sur les revenus futurs que la propriété pourrait générer et elle est surtout utilisée pour les propriétés commerciales telles que les immeubles de bureaux, les centres commerciaux et les immeubles d’appartements. Mais elle peut également être utilisée pour les propriétés résidentielles locatives.

• D’abord estimer le loyer annuel brut que la propriété pourrait générer en se basant sur les loyers comparables dans la même zone géographique.
• Ensuite, appliquer un taux de capitalisation qui est déterminé en fonction du rendement moyen des propriétés similaires dans la même zone géographique. Ce taux de capitalisation permet d’obtenir une estimation de la valeur de la propriété.

Par exemple, si le loyer annuel brut estimé pour une propriété résidentielle est de 20 000 euros et que le taux de capitalisation moyen pour les propriétés similaires dans la même zone géographique est de 5 %, la valeur estimée de la propriété serait de 400 000 euros.

En somme, l’approche de rendement est une méthode très utile, mais elle doit être utilisée avec précaution et en complément d’autres méthodes pour obtenir une estimation précise.

• L’approche du coût du remplacement :

Une autre méthode couramment utilisée est la méthode du coût de remplacement, qui évalue la valeur de la propriété en fonction du coût de construction d’une propriété similaire. 

• Utile pour les propriétés qui ont été récemment construites ou rénovées et prend en compte les coûts indirects tels que les frais de permis de construire et de démolition.
• Cependant, cette méthode peut ne pas être la plus appropriée pour toutes les propriétés. Dans ce cas, l’évaluation par comparaison peut être plus pertinente. 

Par exemple, imaginons que vous souhaitiez évaluer la valeur d’une maison de 150 mètres carrés dans un quartier résidentiel. Vous pourriez estimer le coût de construction d’une maison similaire dans la même zone géographique, en prenant en compte les coûts de la main-d’œuvre, des matériaux et des équipements nécessaires pour construire une telle maison.

Supposons que le coût de construction d’une maison similaire dans ce quartier soit de 1 500 € par mètre carré, cela signifie que le coût de remplacement de votre maison serait d’environ 225 000 € (1 500 € x 150 m²). Cela donne une estimation de la valeur de la propriété basée sur le coût de construction d’une maison similaire.

La méthode du coût de remplacement peut être utile pour estimer la valeur d’une propriété récemment construite ou rénovée, en prenant en compte la qualité des matériaux utilisés et l’emplacement de la propriété.

Les outils pour estimer le prix de vente

Les outils en ligne sont souvent considérés comme une option rapide et facile, mais gardez à l’esprit que les estimations peuvent être approximatives. Selon une étude récente, les outils en ligne ont tendance à surestimer la valeur des propriétés d’environ 5%. Les outils en ligne ont tendance à se baser sur des données globales plutôt que sur des caractéristiques spécifiques de la propriété. Par conséquent, les estimations peuvent être biaisées.

Par exemple, si votre propriété vaut réellement 300 000 euros, un outil en ligne peut l’estimer parfois donner une fourchette large entre 280000 et 340000. Cela peut sembler insignifiant, mais une estimation précise est essentielle pour garantir une transaction équitable et réussie.

Bien sûr, ce ne sont que des données indicatives. C’est pourquoi,  vous devez consulter plusieurs sources pour obtenir une estimation précise et équilibrée (Un professionnel de l’immobilier ou encore en comparant les prix de vente des propriétés similaires dans la région).

Chez hellobien, vous pouvez demander une estimation en ligne et un conseiller vous rappellera pour affiner l’estimation est arriver au plus juste.