Quelles sont les garanties liées à l’achat immobilier ?

L’achat d’un bien immobilier est une décision importante qui implique des investissements considérables. Cependant, cet investissement peut également comporter des risques, tels que des vices cachés ou des dommages. Pour minimiser ces risques, il est essentiel de comprendre les garanties liées à l’acquisition d’un bien immobilier. Dans cet article, nous allons passer en revue les différentes garanties légales et contractuelles, ainsi que les garanties spécifiques à certains types de biens immobiliers. Nous donnerons des conseils pratiques pour bénéficier au mieux de ces garanties.

I. Les garanties légales

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous bénéficiez automatiquement de garanties légales qui vous protègent contre les défauts de construction et les vices cachés. Ces garanties sont prévues par la loi et s’appliquent sans qu’il soit nécessaire de les mentionner dans le contrat de vente.

• La garantie des vices cachés est une protection contre les défauts non apparents qui existaient au moment de l’achat. Vous avez deux ans à compter de la découverte du vice caché pour agir et demander la résolution de la vente ou une réduction du prix.
• La garantie décennale s’applique aux travaux de construction et couvre les dommages qui affectent la solidité du bâtiment ou le rendent inhabitable pendant une durée de dix ans à compter de la réception des travaux. Elle est applicable aux constructeurs, aux promoteurs immobiliers et aux architectes. 
• La garantie de parfait achèvement oblige le constructeur à réparer tous les défauts de conformité signalés par l’acheteur pendant l’année qui suit la réception des travaux. 

Il est important de noter que ces garanties légales ne peuvent pas être exclues par une clause du contrat de vente. En connaissant ces garanties, vous pouvez minimiser les risques et être mieux protégé lors de l’achat d’un bien immobilier. N’hésitez pas à vous renseigner auprès d’un professionnel de l’immobilier pour en savoir plus sur vos droits et vos obligations.

Exemples :

• Un acheteur découvre des fissures importantes dans les murs de sa maison, qui ont été dissimulées par le vendeur. Il peut engager une action en justice pour obtenir la réparation de ces fissures ou la réduction du prix de vente.
• Une entreprise de construction construit une maison neuve pour un client, mais quelques années plus tard, des malfaçons sont découvertes dans la structure. Le client peut engager une action en justice contre l’entreprise pour obtenir la réparation des dommages.

II. Les garanties contractuelles

Bien que les garanties légales soient obligatoires, il existe également des garanties contractuelles supplémentaires qui peuvent être négociées entre l’acheteur et le vendeur.

• Les types de garanties
• La garantie constructeur couvre les défauts de construction pendant une période allant jusqu’à 10 ans à compter de la réception des travaux. Elle est souvent assortie de garanties de parfait achèvement d’un an et de garanties biennales qui couvrent les équipements du logement. 
• La garantie d’achèvement, quant à elle, garantit que le logement sera bien achevé dans les délais prévus dans le contrat de vente.
• La garantie biennale : Cette garantie oblige le constructeur à réparer tous les équipements dissociables de l’immeuble (portes, fenêtres, etc.) qui présentent un défaut pendant les deux années suivant la réception des travaux.
• La garantie décennale de bon fonctionnement : Cette garantie oblige le constructeur à réparer ou remplacer les équipements non dissociables de l’immeuble (chauffage, électricité, etc.) qui présentent un défaut pendant les 10 années suivant la réception des travaux.

Attention : La garantie d’achèvement ne couvre pas les travaux de finition, qui sont à la charge du promoteur immobilier. Si cette garantie n’est pas respectée, l’acheteur dispose de différents recours pour obtenir la résolution du contrat et le remboursement des sommes versées, ainsi que des dommages et intérêts en cas de préjudice subi. Il peut également demander la désignation d’un mandataire judiciaire chargé de la réalisation des travaux.

• La protection du prêteur

Les garanties contractuelles sont des dispositifs de sécurité qui permettent au prêteur de se prémunir contre les risques de non-remboursement de l’emprunteur. Elles sont mises en place pour garantir le remboursement d’un crédit immobilier.

• L’hypothèque est la garantie la plus courante pour un crédit immobilier. Elle consiste à mettre en garantie le bien immobilier financé par le prêt. En cas de non-remboursement du prêt, le prêteur peut se faire rembourser en vendant le bien immobilier hypothéqué. Cette garantie est souvent obligatoire pour les crédits immobiliers, car elle est considérée comme étant la plus sûre.
• La caution est une garantie personnelle, qui peut être proposée à la place de l’hypothèque. Elle consiste à faire appel à une société de cautionnement, qui se porte garant du remboursement du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur. La caution est souvent moins coûteuse que l’hypothèque, mais elle est soumise à des conditions strictes.
• Le privilège de prêteur de deniers (PPD) est une garantie qui s’applique lorsque le prêt est destiné à financer l’achat d’un bien immobilier. Elle permet au prêteur de se faire rembourser en priorité sur les sommes obtenues en cas de vente du bien immobilier financé. Cette garantie est réservée aux crédits immobiliers destinés à l’achat d’un bien immobilier déjà existant.
• Le nantissement est une garantie qui consiste à mettre en gage un bien en contrepartie du crédit. Le bien immobilier peut être un logement, un terrain, un local commercial ou encore un portefeuille de valeurs mobilières. En cas de non-remboursement du crédit, le prêteur peut se faire rembourser en vendant le bien immobilier mis en nantissement.

Il est important de noter que ces garanties peuvent être cumulatives. Par exemple, un prêteur peut demander une hypothèque et une caution pour se protéger contre les risques de non-remboursement.

En résumé, les garanties contractuelles sont des dispositifs importants pour sécuriser les prêteurs lors d’un crédit immobilier. Ils ont plusieurs formes, allant de l’hypothèque à la caution en passant par le privilège de prêteur de deniers et le nantissement. Il est important pour l’emprunteur de comprendre ces différentes garanties et les conséquences de leur mise en place.

Conseils

• Certaines compagnies d’assurance proposent également une garantie de loyers impayés, qui peut être souscrite par le propriétaire ou le locataire pour couvrir les loyers impayés.
• Il est important de souscrire une assurance emprunteur pour protéger l’emprunteur et sa famille en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de remboursement.

Lire attentivement les conditions de ces garanties contractuelles est primordial avant de signer un contrat de vente, car elles peuvent être limitées dans le temps ou dans leur champ d’application. En fin de compte, les garanties contractuelles offrent une protection supplémentaire à l’acheteur et peuvent s’avérer plus avantageuses que les garanties légales. Il est donc essentiel de considérer ces garanties et de comprendre les recours disponibles en cas de non-respect des engagements contractuels.

Exemples :

• Un acheteur constate que le chauffage central de sa maison ne fonctionne pas correctement dans les six mois suivant la réception des travaux. Il peut faire valoir la garantie constructeur pour obtenir la réparation du système de chauffage.
• Un promoteur immobilier vend un appartement en construction sur plan. La garantie d’achèvement assure que l’appartement sera terminé dans les délais prévus et que l’acheteur ne subira aucun préjudice financier en cas de retard.

III. Les garanties spécifiques à certains types de biens immobiliers

En plus des garanties légales et contractuelles qui s’appliquent à tous les types de biens, il existe des garanties spécifiques pour certains types de biens immobiliers. Elles permettent de s’assurer d’une acquisition en toute sécurité et tranquillité.

• Les biens neufs

Il existe plusieurs garanties spécifiques :

• La garantie décennale est obligatoire pour les constructeurs de maisons individuelles. 
• La garantie de parfait achèvement.
• La garantie biennale.
• La garantie de livraison est une garantie financière qui protège l’acquéreur en cas de non-livraison du bien immobilier.

• Les biens en copropriété

L’acheteur bénéficie d’une garantie décennale pour les parties communes de l’immeuble, qui couvre les vices cachés qui affectent la solidité de l’immeuble ou le rendent inhabitable. 

• Il existe également une garantie légale de conformité pour les parties privatives de l’immeuble, qui oblige le vendeur à garantir la conformité de l’immeuble aux stipulations du contrat de vente.

• Les biens en viager

Ils sont soumis à des garanties spécifiques liées à :

• La garantie d’occupation et de jouissance, qui permet à l’acquéreur de s’assurer que le vendeur ne pourra pas récupérer le bien avant le décès de l’acquéreur.
• La garantie de rente viagère, qui permet à l’acquéreur de percevoir une rente viagère régulière pendant toute la durée de vie du vendeur.

L’acheteur ne devient propriétaire du bien qu’au décès du vendeur et doit donc s’assurer de la solvabilité de celui-ci.

En somme, il est important pour les acheteurs de biens immobiliers de prendre en compte les garanties spécifiques liées à chaque type de bien afin de s’assurer d’une acquisition en toute sécurité et tranquillité. Les garanties légales et contractuelles ne suffisent pas toujours à couvrir tous les aspects et risques potentiels, d’où l’importance de ces garanties spécifiques. 

Exemples :

• Si un couple achète un appartement neuf et constate des problèmes de solidité de la structure après quelques années, la garantie décennale du constructeur peut être mise en jeu pour réparer les dommages.
• Si un acheteur achète un bien en viager et que le vendeur décide de récupérer le bien avant son décès, la garantie d’occupation peut être mise en jeu pour obtenir des compensations financières ou des solutions d’occupation alternatives.

IV. Conseils pour bénéficier des garanties liées à l’achat immobilier

Il est essentiel de prendre des précautions lors de la vente et de l’achat du bien immobilier. En effet, un contrat de vente doit contenir toutes les garanties légales et contractuelles obligatoires. Ainsi, il est recommandé de lire attentivement toutes les clauses du contrat de vente et de poser des questions sur les garanties spécifiques liées au bien immobilier concerné.

Faire appel à un notaire compétent est également une étape cruciale pour garantir la sécurité juridique de la transaction. Le notaire peut conseiller l’acheteur sur les garanties liées à l’acquisition d’un bien et veiller à ce que toutes les garanties soient mentionnées dans le contrat de vente. Il est important de choisir un notaire indépendant et impartial, compétent en droit immobilier et recommandé par des proches ou des avis en ligne.

De même, choisir un agent immobilier ou un constructeur fiable et expérimenté est une étape importante. L’agent immobilier peut aider à trouver le bien correspondant aux besoins de l’acheteur et négocier le prix de vente. Vérifiez que l’agent immobilier est enregistré auprès de la Chambre de commerce et d’industrie et qu’il dispose des compétences nécessaires pour accompagner l’acheteur tout au long du processus d’achat.

Il est important de bien organiser les visites pour lever tous les potentiels problèmes à venir et les intégrer dans une éventuelle négociation.

Enfin, il est primordial de vérifier toutes les garanties avant de signer le contrat de vente. La garantie décennale pour les constructions neuves et la garantie de parfait achèvement pour les travaux de rénovation sont des garanties obligatoires à vérifier. Demander une expertise pour vérifier l’état du bien avant l’achat est également recommandé.

En somme, comprendre les garanties liées à l’achat immobilier et bien choisir ses interlocuteurs sont des éléments clés pour éviter les mauvaises surprises et bénéficier pleinement des garanties liées à l’achat immobilier. Lire attentivement le contrat de vente, faire appel à un notaire compétent et choisir un agent immobilier ou un constructeur fiable et expérimenté sont des étapes essentielles à ne pas négliger.

Pour illustrer cela, prenons l’exemple d’une personne qui souhaite acheter un bien en copropriété. Avant de signer le contrat de vente, il est important de vérifier les garanties spécifiques liées à la copropriété, telles que la garantie décennale pour les parties communes, la garantie de bon fonctionnement pour les équipements communs, ou encore la garantie de remboursement des charges indues. Faire appel à un notaire compétent et à un agent immobilier recommandé peut également aider à bénéficier des garanties liées à l’achat immobilier et peut vous aider si vous souhaitez activer des garanties.